LEES
Risk & Compliance

Belangrijke lessen boete ‘maatwerkhypotheken’  

Datum:27 december 2023

De AFM heeft Rabobank beboet voor het verstrekken van onverantwoorde hypotheken. Zijn hypotheken op maat vanaf nu niet meer mogelijk? In dit artikel legt onze collega Paul Schuiling uit wat we kunnen leren van dit boetebesluit en geeft hij antwoord op de vraag of maatwerk nog wel mogelijk is.

Wat er niet goed ging volgens de AFM

Uit het meer dan 100 pagina's tellende boetebesluit is een aantal belangrijke lessen te trekken voor het kredietacceptatiejeleid en het beoordelen van hypotheekaanvragen. Van 42 onderzochte zogenaamde maatwerkdossiers bleken er volgens de AFM 8 strijdig met de wet.

Bij een maatwerkhypotheek mag afgeweken worden van de standaard leennorm mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. De belangrijkste is dat de hypotheekverstrekker goed uitlegt en onderbouwt waarom de hypotheekverstrekker goed uitlegt en onderbouwt waarom de hypotheek toch verantwoord is voor de klant (explain). De AFM heeft ook het beleid (acceptatiecriteria) beoordeeld. Volgens de toezichthouder gaf deze onvoldoende sturing en werd onvoldoende concreet gemaakt wanneer een hypotheek verantwoord kon worden verstrekt.

Uit het boetbesluit is af te leiden dat het feit dat klanten nog geen betalingsachterstanden hebben, voor de toezichthouder niet betekent dat het risico op overkreditering er niet was op het moment van het afsluiten van het hypothecair krediet.

Meerdere AFM-publicaties

In een sectorbrief heeft de AFM al haar eerste bevindingen naar aanleiding van een onderzoek naar het acceptatiebeleid gepubliceerd. Eerder dit jaar kondigde de AFM ook al aan een marktbreed onderzoek te willen doen naar de kwaliteit van hypotheekadvies. Hieruit blijkt dat het onderwerp volop aandacht krijgt van de toezichthouder.

Wat betekent dit boetebesluit voor acceptatiebeleid?


We hebben de belangrijkste aandachtspunten voor het acceptatiebeleid op een rijtje gezet:

Aandachtspunten onderbouwing


Uit de beoordeelde dossiers zijn nuttige aandachtspunten te herleiden bij de onderbouwing en beoordeling van een maatwerkhypotheek. De afgelopen jaren is er veel aandacht voor klanten die wel een hoge huur zouden kunnen betalen maar niet eenzelfde hypotheeklast. In dit boetebesluit komt een aantal aspecten hieruit terug waarvan het goed is om rekening mee te houden bij de beoordeling van een individuele situatie. Hieronder een bondig overzicht van aandachtspunten bij de onderbouwing en beoordeling van een maatwerkhypotheek.

  • Baseer de explain op het daadwerkelijke spaargedrag en niet op het spaarsaldo.
  • Houdt rekening met inkomsten die binnen een periode van 10 jaar vervallen.
  • Onderbouw bij woningbehoud na relatiebreuk op termijn ook de risico’s bij verkoop van de woning als lasten niet betaalbaar zijn.
  • Als je een home aanhoudt na een relatiebreuk, onderbouw dan ook de risico's van het verkopen van de home als de kosten niet betaalbaar zijn.
  • Aan verklaringen dat de hypotheek betaalbaar is of blijft, dient een berekening ten grondslag te liggen.
  • Mondelinge toezeggingen zijn dermate onzeker dat deze niet als onderbouwing kunnen dienen.
  • Een werkgeversverklaring waarin de werkgever verklaart niet voornemens te zijn het dienstverband voortijdig te beëindigen mag bij een tijdelijk contract zonder intentieverklaring niet worden uitgelegd als bestendig inkomen.
  • Neem de lasten van een overbruggingshypotheek mee in betaalbaarheidsanalyse.

Lagere uitgaven op basis van budgetteren


Als budgettering of een Nibudformulier wordt gebruikt om aan te tonen dat de klant lagere uitgaven heeft dan dient duidelijk te zijn welke situatie in kaart is gebracht (oud of nieuw), dienen afwijkende bedragen geverifieerd te worden. De standaardleennorm gaat al uit van een besparing op de voorbeeldbegroting. Lagere uitgaven kun je dus niet één op één vertalen naar een hogere leencapaciteit.

Maatwerk blijft dus mogelijk


De AFM erkent dat maatwerk een goede oplossing kan zijn en een wenselijk onderdeel in de Nederlandse leennormenmethodiek. De toezichthouder geeft aan dat het voor specifieke klantsituaties een goede oplossing kan zijn als het op een verantwoorde manier gebeurt.

Stappen

Maatwerk bij hypotheken staat al geruime tijd in de belangstelling van de toezichthouder. Ook in het marktbrede onderzoek zal dit onderwerp naar verwachting worden meegenomen. Het is dus goed als aanbieders van hypothecair krediet controleren of zij voldoen aan de gestelde eisen.

Wij adviseren een aantal concrete stappen te zetten

  1. Review je acceptatiebeleid. Contoleer of de kaders objectief, concreet en een kwantitatieve onderbouwing en verificatie vereisen bij maatwerk.
  2. Pas waar nodig het acceptatiebeleid aan.
  3. Communiceer de veranderingen intern en met je samenwerkende adviseurs.
  4. Monitor na enkele weken of het beleid werkt door enkele dossiers te beoordelen.
    Als je hulp nodig heeft bij het reviewen van uw acceptatiebeleid of het uitvoeren van een scan of de acceptatie van maatwerkhypotheken voldoet aan wet- en regelgeving neem dan contact met ons op,.

Als je hulp nodig hebt bij het herzien van je acceptatiebeleid of bij het uitvoeren van een scan om na te gaan of de acceptatie van hypotheken op maat voldoet aan de wet- en regelgeving, neem dan contact met ons op.