Aflossingsvrije hypotheek

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) vraagt al langere tijd aandacht voor de risico's van aflossingsvrije hypotheken. De toezichthouder verwacht van hypotheekverstrekkers dat zij klanten met een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek informeren en activeren. Een groot deel van de klanten is inmiddels door hypotheekverstrekkers benaderd, maar de AFM verwacht dat zij aandacht blijven houden voor deze groep klanten. In een rapport heeft de toezichthouder praktijkvoorbeelden gedeeld die kunnen helpen bij een effectieve aanpak. In haar doorlopende toezicht blijft de AFM aandacht besteden aan dit onderwerp. 

Waarom verwacht de AFM een aanpak voor aflossingsvrije hypotheken

De financiële toezichthouder voorziet risico's voor klanten met een aflossingsvrije hypotheek. De AFM heeft hypotheekverstrekkers daarom opgedragen om bewustzijn van de risico's onder hun klanten te creëren, hen in beweging te brengen en deze groep te begeleiden naar een van de beschikbare keuzes.

Welke risico's ziet de AFM voor klanten met een aflossingsvrije hypotheek?

Klanten met een aflossingsvrije hypotheek zouden zich onvoldoende bewust zijn van het risico dat zij hun hypotheek niet kunnen aflossen. Dat komt doordat bij het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek contractueel niets wordt vastgelegd over het moment van aflossing. Uit onderzoek blijkt zelfs dat een derde van de Nederlanders een aflossingsvrije hypotheek definieert als een hypotheek die nooit hoeft te worden afgelost. 'Aflossingsvrij' is daarom een misleidende term.

Klanten lopen het risico hun huidige hypotheek niet meer te kunnen betalen (het zogenoemde betaalbaarheidsrisico) en/of de aflopende hypotheek niet te kunnen herfinancieren. Het risico dat de hypotheeklasten niet meer kunnen worden betaald, wordt vooral veroorzaakt door twee factoren: het pensioen van klanten en het te zijner tijd vervallen van de hypotheekrenteaftrek. Veel klanten hebben geen zicht op hun inkomen na pensionering en zijn zich evenmin bewust van het effect van een lager inkomen op de betaalbaarheid.

Klanten lopen het risico hun huidige hypotheek niet meer te kunnen betalen

Daarnaast vervalt voor een groot deel van de hypotheken in 2031 de hypotheekrenteaftrek. Dat komt doordat de hypotheekrente sinds 2001 voor maximaal 30 jaar aftrekbaar is gemaakt. Voor alle hypotheken start deze periode op het moment van afsluiten, of anders vanaf 1 januari 2001. Het vervallen van de aftrekbaarheid leidt tot hogere maandelijkse hypotheeklasten.

Wanneer de hypotheek afloopt en de klant in de woning wil blijven wonen, moet herfinanciering worden aangevraagd. Dan spelen de waarde van de woning, de verhouding van de lening die met aflossing mag worden gedekt en, ook dan, de betaalbaarheid van een (deels) aflossende hypotheek een grote rol. 

Wat kunnen de gevolgen voor klanten zijn?

Voor klanten met een aflossingsvrije hypotheek kunnen de gevolgen ernstig zijn. Als de hypotheek na de einddatum niet kan worden afgelost omdat hiervoor geen voorziening is getroffen in de vorm van spaargeld of een andere vorm van eigen vermogen, moet een andere oplossing worden gezocht. Dit kan leiden tot verkoop van de woning, die in sommige gevallen niet genoeg opbrengt om de openstaande hypotheek af te lossen. Naast het verlies van de woning blijft de klant dan achter met een restschuld. Onvoldoende spaargeld of overwaarde op de woning vormt daarom een serieus risico.

Dit risico wordt versterkt door minder gunstige ontwikkelingen op de woningmarkt, bijvoorbeeld als gevolg van de coronacrisis.

Wat zijn aflossingsvrije hypotheken volgens de AFM?

Het gaat niet alleen om aflossingsvrije hypotheken, maar om alle hypotheken waarbij niet contractueel is vastgelegd dat de volledige hoofdsom wordt afgelost. Hypotheekverstrekkers mogen bij het bepalen welke klanten binnen deze reikwijdte vallen geen aannames doen. Zo vallen bijvoorbeeld ook levenhypotheken met winstdeling en beleggingshypotheken hieronder.

Wat zijn de verplichtingen van de AFM voor aanbieders van aflossingsvrije hypotheken?

Hypotheekverstrekkers moeten ervoor zorgen dat klanten inzicht hebben in hun hypotheeksituatie en toekomstige betaalbaarheid, en zo een weloverwogen keuze kunnen maken over aflossing. Waar nodig worden klanten aangespoord om in actie te komen en wordt hun een oplossing op maat geboden.

Aanbieders moeten dit risicogebaseerd en structureel aanpakken. Dit vereist dat hypotheekverstrekkers voldoende inzicht hebben in de risico's binnen hun portefeuille, zowel nu als in de toekomst. Van aanbieders wordt ook verwacht dat zij de informatie die nodig is om de daadwerkelijke risico's te beoordelen zorgvuldig verzamelen en vastleggen. Dit is een doorlopend proces.

Welke aandachtspunten vragen specifiek om aandacht? 

Voor een goede, robuuste aanpak is het belangrijk de volgende punten in overweging te nemen:

• Geef klanten met vragen over hun aflossingsvrije hypotheek grondige informatie. Pas je primaire klantcontactprocessen hierop aan.
• Borg de leercurve van je aanpak. Zo kun je leereffecten in een later stadium gebruiken om bredere klantgroepen effectiever te bereiken.
• Leg je inspanningen aantoonbaar vast. Om te kunnen bewijzen dat je je klanten actief heeft benaderd en hen heeft aangemoedigd de risico's van een aflossingsvrije hypotheek zoveel mogelijk te beperken, moet je je inspanningen zorgvuldig bijhouden. Welke acties heb je ondernomen om je klanten te activeren? Leg alle contactmomenten vast en wat met de klant is besproken.
• Geef klanten inzicht in de daadwerkelijke risico's en oplossingen van hun aflossingsvrije hypotheek. Als hypotheekverstrekker moet je je klanten aantoonbaar inzicht geven in klantspecifieke oplossingsopties en vooruitzichten. Verrijk je inzichten met de informatie die de klant aanlevert, bijvoorbeeld over het inkomen en toekomstige pensioen. Wat zijn de daadwerkelijke risico's voor een bepaalde klant, gezien zijn of haar specifieke situatie? Heeft een klant bijvoorbeeld spaargeld om de hypotheek mee af te lossen? Of kiest een klant ervoor om het pensioen uit te stellen en langer te werken? Breng de daadwerkelijke oplossingsopties voor de klant op een toegankelijke manier in kaart (begrijpelijk en haalbaar), rekening houdend met de klantspecifieke omstandigheden.
• Moedig je klanten actief aan om risico's te beperken. Spoor hen aan om actie te ondernemen om de risico's van de aflossingsvrije hypotheek te beperken. Identificeer geschikte momenten, zoals renteherzieningen en rentebemiddeling, om klanten persoonlijke handelingsperspectieven te bieden. Maak bijvoorbeeld duidelijk hoe een klant de ruimte die ontstaat door lagere rentelasten kan gebruiken om de aflossingsvrije schuld te verlagen. Laat zien welk rentevoordeel dat op deze manier wordt ingezet, resulteert in een kleiner aflossingsvrij deel.
• Zorg voor doorlopende, actieve monitoring.
• De AFM verwacht van hypotheekverstrekkers dat zij ervoor zorgen dat klanten onderdeel blijven van de aanpak, ook als de klant zelf geen aanvullende informatie verstrekt of (nog) geen actie onderneemt. Hiervoor moet je de monitoring van aflossingsvrije hypotheken structureel in je organisatie inbedden. Zorg voor regelmatig contact met de klant gedurende de looptijd van de hypotheek.
• Naast het activeren van klanten met een aflossingsvrije hypotheek is het belangrijk de instroom van risicovolle aflossingsvrije hypotheken te beperken. Controleer of je acceptatiebeleid de instroom van risicovolle aflossingsvrije hypotheken voldoende beperkt.

Wat kan Projective Group voor hypotheekverstrekkers doen?

Wij helpen je graag met een aanpak die de risico's in je klantportefeuille beperkt. Zo kunnen wij organisaties ondersteunen bij het opstellen van passend beleid, een actieplan en de uitvoering daarvan, en bij het inrichten van een beheersproces waarmee je de beoogde beleidsdoelen blijvend kunt behalen. Wij kunnen het proces van het verzamelen van klantinformatie ook volledig uit handen nemen, van het inrichten van een systeem tot het rapporteren van de gegevens. Neem gerust contact met ons op.