Zinshypothek

Die niederländische Finanzmarktaufsichtsbehörde (AFM) weist bereits seit einiger Zeit auf die Risiken von tilgungsfreien Hypotheken hin. Die Aufsichtsbehörde erwartet von den Hypothekenanbietern, dass sie Kunden mit einer (teilweise) tilgungsfreien Hypothek informieren und aktiv ansprechen. Ein großer Teil der Kunden wurde inzwischen von den Hypothekenanbietern angesprochen, doch die AFM erwartet, dass diese dieser Kundengruppe weiterhin ihre Aufmerksamkeit widmen. In einem Bericht hat die Aufsichtsbehörde praktische Beispiele vorgestellt, die bei einer effektiven Vorgehensweise helfen können. Im Rahmen ihrer laufenden Aufsicht wird die AFM diesem Thema weiterhin Aufmerksamkeit widmen. 

Warum rechnet die AFM mit einer Neuausrichtung bei tilgungsfreien Hypotheken?

Die Finanzaufsichtsbehörde sieht Risiken für Kunden mit tilgungsfreien Hypotheken. Die AFM hat die Hypothekenanbieter daher angewiesen, ihre Kunden auf diese Risiken aufmerksam zu machen, sie zum Handeln zu bewegen und diese Gruppe zu einer der angebotenen Alternativen zu führen.

Welche Risiken sieht die AFM für Kunden mit tilgungsfreien Hypotheken?

Kunden mit einer tilgungsfreien Hypothek sind sich angeblich der „ risk “ – der Tatsache, dass sie ihre Hypothek möglicherweise nicht zurückzahlen können – nicht ausreichend bewusst. Das liegt daran, dass beim Abschluss einer tilgungsfreien Hypothek vertraglich nichts über den Zeitpunkt der Rückzahlung festgelegt wird. Tatsächlich zeigen Untersuchungen, dass ein Drittel der Niederländer eine tilgungsfreie Hypothek als eine Hypothek definiert, bei der niemals eine Rückzahlung erforderlich ist. „‚Tilgungsfrei‘ ist daher ein irreführender Begriff.“

Kunden sind dem Risiko ausgesetzt, ihre laufende Hypothek nicht mehr bezahlen zu können (das sogenannte Erschwinglichkeitsrisiko), und/oder die auslaufende Hypothek nicht refinanzieren zu können. Das Risiko, Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten zu können, wird vor allem durch zwei Faktoren verursacht: den Ruhestand der Kunden und den mit der Zeit auslaufenden Hypothekenzinsabzug. Viele Kunden haben keine Übersicht über ihr Einkommen nach der Pensionierung und sind sich auch der Auswirkung eines geringeren Einkommens auf die Erschwinglichkeit nicht bewusst.

Kunden stehen vor der „ risk “, dass sie ihre laufende Hypothek nicht mehr bezahlen können

Zudem läuft die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen für einen Großteil der Hypotheken im Jahr 2031 aus. Dies liegt daran, dass Hypothekenzinsen seit 2001 für einen Zeitraum von maximal 30 Jahren steuerlich absetzbar sind. Für alle Hypotheken beginnt dieser Zeitraum entweder zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder am 1. Januar 2001. Das Auslaufen der Absetzbarkeit führt zu höheren monatlichen Hypothekenkosten.

Wenn die Hypothek ausläuft und der Kunde weiterhin in dem Haus wohnen möchte, muss eine Umschuldung beantragt werden. Dabei spielen der Wert des Hauses, der Anteil des Darlehens, der durch die Rückzahlung gedeckt werden kann, und – selbst dann noch – die Tragbarkeit einer (teilweise) tilgenden Hypothek eine große Rolle. 

Welche Folgen könnten sich für Kunden ergeben?

Für Kunden mit einer tilgungsfreien Hypothek können die Folgen schwerwiegend sein. Wenn die Hypothek nach Ablauf der Laufzeit nicht zurückgezahlt werden kann, weil hierfür keine Rücklagen in Form von Ersparnissen oder anderem Eigenkapital gebildet wurden, muss eine andere Lösung gefunden werden. Dies kann zum Verkauf der home führen, was in manchen Fällen nicht ausreicht, um die ausstehende Hypothek zu tilgen. Abgesehen vom Verlust der home bleibt dem Kunden dann eine Restschuld. Unzureichende Ersparnisse oder ein zu geringer Wertzuwachs auf der home stellen daher ein ernstes risk dar.

Dieses Risiko wird durch ungünstigere Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt verschärft, etwa infolge der Corona-Krise.

Was sind laut AFMtilgungsfreie Hypotheken?

Dies umfasst nicht nur tilgungsfreie Hypotheken, sondern alle Hypotheken, bei denen nicht vertraglich festgelegt ist, dass der gesamte Kapitalbetrag zurückgezahlt wird. Bei der Feststellung, welche Kunden unter diesen Anwendungsbereich fallen, dürfen die Hypothekenanbieter keine Annahmen treffen. So fallen beispielsweise auch lebenslange Hypotheken mit Gewinnbeteiligung und Anlagehypotheken in diesen Anwendungsbereich.

Welche Pflichten hat die AFM für Anbieter endfälliger Hypotheken festgelegt?

Hypothekenanbieter sollten sicherstellen, dass Kunden ihre Hypothekensituation und künftige Erschwinglichkeit verstehen und somit eine fundierte Entscheidung zur Rückzahlung der Hypothek treffen können. Falls erforderlich, werden Kunden zum Handeln aufgefordert und erhalten eine maßgeschneiderte Lösung.

Die Anbieter müssen hierfür einen auf dem „ risk “ basierenden und strukturellen Ansatz verfolgen. Dies erfordert, dass Hypothekenanbieter über ausreichende Einblicke in die Risiken ihres Portfolios verfügen – sowohl aktuell als auch in Zukunft. Von den Anbietern wird zudem erwartet, dass sie die zur Beurteilung der tatsächlichen Risiken erforderlichen Informationen sorgfältig erheben und dokumentieren. Dies ist ein fortlaufender Prozess.

Welche Themen erfordern konkret besondere Aufmerksamkeit? 

Für einen soliden Ansatz ist es wichtig, die folgenden Punkte zu berücksichtigen:

• Stellen Sie Kunden, die Fragen zu ihrer tilgungsfreien Hypothek haben, umfassende Informationen zur Verfügung. Passen Sie Ihre wichtigsten Kundenkontaktprozesse entsprechend an.
• Sichern Sie sich die Lernkurve Ihres Ansatzes. Auf diese Weise können Sie die Lerneffekte zu einem späteren Zeitpunkt nutzen, um breitere Kundengruppen effektiver zu erreichen.
• Dokumentieren Sie Ihre Bemühungen nachweislich. Um belegen zu können, dass Sie aktiv auf Ihre Kunden zugegangen sind und diese dazu ermutigt haben, die Risiken einer Hypothek ohne tilgungsfreie Phase so weit wie möglich zu reduzieren, sollten Sie Ihre Bemühungen sorgfältig nachverfolgen. Welche Maßnahmen haben Sie ergriffen, um Ihre Kunden zu aktivieren? Halten Sie alle Kontakte fest und notieren Sie, was mit dem Kunden besprochen wurde.
• Geben Sie Kunden Einblick in die tatsächlichen Risiken und Lösungen ihrer endfälligen Hypothek. Als Hypothekenanbieter sollten Sie Ihren Kunden nachweisbaren Einblick in kundenspezifische Lösungsoptionen und Perspektiven geben. Reichern Sie Ihre Erkenntnisse mit den vom Kunden bereitgestellten Informationen an, etwa zu Einkommen und künftiger Rente. Welche tatsächlichen Risiken bestehen für einen bestimmten Kunden angesichts seiner konkreten Situation? Verfügt ein Kunde beispielsweise über Ersparnisse zur Tilgung der Hypothek? Oder entscheidet sich ein Kunde dafür, den Ruhestand hinauszuzögern und länger zu arbeiten? Stellen Sie die tatsächlichen Lösungsoptionen für den Kunden verständlich und erreichbar dar, unter Berücksichtigung der kundenspezifischen Umstände.
• Ermutigen Sie Ihre Kunden aktiv, Risiken zu reduzieren. Motivieren Sie sie, Maßnahmen zur Minderung der mit der endfälligen Hypothek verbundenen Risiken zu ergreifen. Identifizieren Sie günstige Momente, etwa Zinsüberprüfungen und Zinsvermittlung, um Kunden individuelle Handlungsperspektiven aufzuzeigen. Machen Sie beispielsweise deutlich, wie ein Kunde den durch niedrigere Zinskosten entstandenen Spielraum nutzen kann, um die tilgungsfreie Schuld zu reduzieren. Zeigen Sie, welcher so genutzte Zinsvorteil zu einem geringeren tilgungsfreien Anteil führt.
• Sorgen Sie für eine kontinuierliche, aktive Überwachung.
• Die AFM erwartet von Hypothekengebern, dass sie sicherstellen, dass die Kunden weiterhin in den Prozess eingebunden bleiben, auch wenn der Kunde selbst (noch) keine zusätzlichen Informationen bereitstellt oder keine Maßnahmen ergreift. Zu diesem Zweck sollten Sie die Überwachung von tilgungsfreien Hypotheken strukturell in Ihrer Organisation verankern. Stellen Sie sicher, dass während der Laufzeit der Hypothek ein regelmäßiger Kontakt zum Kunden besteht.
• Neben der Aktivierung von Kunden mit tilgungsfreien Hypotheken ist es wichtig, den Zustrom risikobehafteter tilgungsfreier Hypotheken zu begrenzen. Prüfen Sie, ob Ihre Kreditvergaberichtlinien den Zustrom risikobehafteter tilgungsfreier Hypotheken ausreichend begrenzen.

Was kann „ Projective Group “ für Hypothekenanbieter leisten?

Wir unterstützen Sie gerne mit einer Vorgehensweise, die die Risiken in Ihrem Kundenportfolio mindert. So können wir Organisationen etwa bei der Erstellung einer geeigneten Richtlinie, eines Aktionsplans und dessen Umsetzung sowie beim Aufbau eines Managementprozesses unterstützen, mit dem Sie die vorgesehenen Richtlinienziele dauerhaft erreichen. Wir können Ihnen auch den gesamten Prozess der Erhebung von Kundeninformationen abnehmen, von der Einrichtung eines Systems bis zur Berichterstattung der Daten. Kontaktieren Sie uns gerne.